作为人的基本需求之一，住房一直是人们关注的焦点。道理很简单，对大多数人而言，面对高昂的房价，买一套房需要穷极一生，不仅首付款东拼西凑，还要背负二三十年的房贷。在家庭买房高杠杆模式大潮下，经过二十多年的快速发展，我国城镇居民住房拥有率已经达到96%，人均住房面积达到40平米，与发达经济体相差无几。
很多人问道，房价这么高，为什么我们的住房拥有率还如此之高？究其原因不难发现，房地产快速发展的二十多年，也是房价的快速增长期，几百元一平米的房子涨到几千元一平米，几千一平米上涨到数万元一平米，很多人在这期间赚得盆满钵满。说到底，房子不只是用来居住，还能保值增值，这是房价轮番上涨的重要原因。
然而，花无百日红，高杠杆推高的不仅仅是房价，还已经产生巨大的金融风险，央行据此定义为“灰犀牛”，如果不加以控制，迟早会有泡沫破裂的那一天。为此，国家提出了“房住不炒”，而且楼市调控的各个方面都一以贯之在。房地产从而进入两年持续调整期，连万科郁亮都说，房地产从此由白银进入黑铁时代。这可不只是说说，而是实实在在，进入今年以来，表现得非常明显。
原本以为随着疫情结束，房地产会来一波酣畅淋漓的攻势。没想到，市场仅仅只有一个多月的间歇性回暖，随之而来的则是充满楼市各个毛细血管的持续降温，正如中原地产首席分析师张大伟所言，如果按照目前的情况，7-8月楼市全面倒春寒将非常明显，大部分城市或出现一轮明显的价格下调。
实际上，作为楼市的“晴雨表”—土地市场上半年已有所反应。根据中指的数据显示，2023年1-6月份，全国300城土地出让收入同比减少20%，这还是各城市在推出核心地段的优质地块所取得的成绩。由于土地不好卖，300城上半年的土地出让面积同比下降了3成。用业内土拓的一句话说，“现在是地方求着房企拿地，但我们担心后市，不敢轻易出手”，这是目前大多数城市土地市场的真实写照。
问题就来了，面粉价格低迷，同样又作用于新房、二手房市场，以往那种一个区域出一个地王就带动区域整体价格上行的模式走到尽头。不出意料，根据统计部门的数据显示，截至6月末，一二三线城市二手房成交价格均出现环比下降，且环比跌幅呈现进一步扩大趋势。
按理说，既然二手房不好卖，挂牌量应该保持在一定数量才是，但现实情况则是相反。根据诸葛找房的数据显示，重庆、成都二手房挂牌量双双突破20万大关，前期楼市热点城市苏州、杭州、深圳二手房挂牌量同比增幅均超100%，13个重点城市的二手房挂牌量从年初的159万套增长到199万套，增幅达1/4。越是不好卖，越想套现，一些急用钱的业主哪怕是打“骨折”也要出，这也是为什么你今年在朋友圈，总是能看到超出想象的“低价”房源原因所在。
如果说大城市有科教、医疗、就业等优势，有高收入人员支撑市场的话，那么，一些小城市就没那么幸运了。从一位南京购房阿姨讲述她在南京都市圈—句容宝华的买房故事，基本就可知道个大概了。
阿姨是地地道道的南京人，跟很多家庭主妇一样，除了买菜，还喜欢琢磨“钱生钱”，炒股亏过，买金条赚了一点点，但这些都没有身边朋友闲聊买房的赚得多，蠢蠢欲动的她，听朋友说句容宝华有点类似南京河西南的发展轨迹，非常有潜力，于是乎，她拿出大部分的积蓄于2018年初在句容宝华买了一套超级大盘房源，总价136万，单价划到14000元/平米，果不其然，买下不到2个月，开发商新一期加推价就达到了15500元/平米。阿姨算了一下，纸面上财富已经增长10多万，这可比干啥投资都强。事实上，那个时候，周边好几个楼盘已与2万元/平米无限接近。
但好景不长，此后跟周边其他楼盘一样，小区的房价就进入下行通道，2019年12800元/平米，2020年11500元/平，2021年10000元/平，2022年7600元/平，这个时候，阿姨比较着急了，问朋友怎么办？朋友告诉她，这里后面马上要通地铁，几家大企业集团也计划搬到隔壁，隔壁房价都3万多了，我们这里2.5万以上不过是早晚的事，目前应该是触底了，你可以相信车子价格一直跌，但你见过我们的房价啥时候没涨回来的？哪一次下跌后不是都涨得超过前高？
半信半疑的阿姨也没有太多理由回答。直到前些时候隔壁楼盘打出宣传语才知道，人家原价12000元/平米的房子现在只卖4000，而且还送车位。她知道，现在说什么都没用了，因为朋友也深陷其中不能自拔，何况当初也是自己想赚大钱来着，她就说了一句“当时万不该跟风买房”。现在新房都这个价了，她这个二手房即便想骨折转手，基本难找到接盘者。虽然说有些人在这场游戏中由于及时止盈获得了超额收益，但像阿姨这样在高位接盘的投资者也不少，面对区域大量想逃离的二手房房主，客少房多的局面将持续下去，根本就找不到接盘者。
实际上，句容作为位列全国48位的百强县，经济实力不俗，无奈，还是抵不过市场下行带来的波及，跟此前风风火火的环京“北三县”经济强县一样，后者高峰期两三万一平米，现在不过是个零头，仅仅几千元一平米了。句容宝华由于毗邻南京城市向东发展的仙林地区，被媒体、房产销售渲染，认为仅一路之隔，很多资源都可共享，对面能卖3、4万，自己卖个2万多也是轻轻松松，在那种投资房产的氛围中，哪怕是一点利好的信息都会被放大，让人对房价抱有极高的预期。
在笔者看来，别说句容了，核心城市南京这两年的楼市都非常平淡，市场购买力萎缩较大，由于客户量太少，很多开发商都不敢推盘，选择躺平“冬眠”，怎么还有可能有需求外溢到周边的都市圈呢？所以，虽然地铁开通已经兑现，但在没有产业、没有人口的区域，除了接最后一棒的炒房客，谁还会踏足这片“水泥森林”呢？
有人问我，现在房价都跌到4000了，抄底没有什么风险了吧？对于这个问题怎么回答都不太合适，只想问一下对方，“你买这房是为了什么？”、“如果是自住必须，没必要问”、“如果是用来投资，你可以思考一下，你的接盘者是谁？他们的目的是什么？”。结论是，这个区域产业承载的自住人就那么多，像过去一样指望南京人来买吗？显然又不现实，毕竟整个南京每年人口仅微增长，他们还需要虹吸你的人口，你又有什么本事抢人呢？
用某行内人士的话说，城市化已经过大半，加上生育率逐渐下降，缺乏接盘者，很多三四五线城市的房产价值大概率面临走低的趋势，这不是几项刺激措施能解决的，毕竟，房子终究还是来住人的。只是，当房子回归本来的居住属性以后，如何创造更多相对靠谱的投资渠道，引导多余闲钱创造更多价值，就显得很有必要。对此，你怎么看？
专聊房君
2023-07-25 17:26
江苏
优质房产领域创作者,内容评审官,活力创作者 |
