本帖最后由 wghjj20089 于 2023-7-27 13:52 编辑
在我国楼市是否存在泡沫的问题上，人们普遍认为确实存在泡沫。就连我国原央行副行长和银保监会高层都曾发出过警报，他们表示现在留给人们在房地产泡沫中狂欢的日子不多了，要为潮水退却后做准备，这是每个国家、每个人都要面对的现实。
从历史数据来看，我国房价在过去10多年中出现了快速上涨。以北京为例，根据国家统计局的数据，2020年北上广一线城市房价同比上涨了13%，而同期居民人均可支配收入同比增长率为10%。这说明房价上涨速度超过了居民收入的增长速度，这意味着购房者的负担加重，从而可能存在泡沫。 另外，从国际经验来看，许多国家在经历了一段时期的房地产繁荣后，都曾经出现过房地产泡沫破灭的情况。例如，日本在1980年代经历了房地产泡沫破灭，导致经济长期停滞，而美国在1970年代也曾经出现过房地产泡沫，最终导致了严重的金融危机。 如何判断我国楼市是否存在泡沫？
要判断我国楼市是否存在泡沫，可以从房价收入比，以及开发商的负债率两个角度来判断。
1.房价收入比
首先，让我们了解一下房价收入比的定义。房价收入比是指一个地区每户家庭的平均房价与每户家庭的平均年收入之间的比值。根据国际上的惯例，房价收入比在3-6是比较合理的范围。
然而，国内的房价收入比平均值为9，甚至在一线城市达到了近40，这显然是远高于国际标准的。 那么，为什么国内房价收入比会如此之高呢？这其中，除了经济快速发展、人口大量涌入城市等因素外，房地产市场的投机炒作也是一个不可忽视的原因。
特别是在一些大城市，房价的快速上涨吸引了大量的投机者进入市场，他们通过各种手段推高了房价，使得房价收入比进一步上升。
以目前我国各城市的房价收入比来看，房地产泡沫明显很大，即使是像成都、武汉、南京、杭州等二线城市的房价收入比都超过了20，一线城市就就更不用说了，只是一些二线及以下城市的泡沫小一点，一线城市的泡沫更大。 2.开发商的负债率
近年来，随着楼市调控的加强和金融监管的趋紧，开发商的负债率普遍呈现了上升的趋势，这使得人们开始担心楼市是否存在泡沫。
首先，据统计数据显示，2023年上半年，富力地产的负债率达到了123%，中交地产的负债率更是达到了212%，还有不少房地产企业也是如此，这些数字显示出开发商的债务负担非常重，如果楼市出现泡沫破裂，这些债务可能会给公司带来巨大的风险。 开发商的负债率高，主要是前些年房价在高涨时，开发商过度开发，大肆扩张的结果。他们通过借贷和发行股票等方式筹集资金，然后在房地产市场上进行投资。这种投资方式的风险是，当市场环境发生变化时，开发商可能会面临资金链断裂的风险。
对此，曹德旺早就看到了这个隐患，曹德旺是我国著名的企业家，他对房地产市场的观察和评价具有很高的参考价值。
他曾指出，我国房地产市场快速发展了10多年，但发展速度与实际需求不符，房价更多的是被人为炒上去的。这意味着，我国楼市泡沫已经很大，未来楼市逐步降杠杆和去泡沫是大势所趋。
此外，房地产市场的发展对于金融体系的影响非常大。如果楼市出现泡沫，这可能会导致金融体系的稳定性受到影响，从而影响整个经济体系的稳定性。
我们需要警惕这种风险，并采取相应的措施来防止泡沫的破裂。这可能包括加强监管，限制开发商的债务融资，以及引导市场理性发展。
有2大信号出现，楼市走向逐渐清晰
从目前的情况来看，有2大信号已经出现，这使得我国楼市的走向已经逐步清晰，大家需要提前做好资产泡沫破灭的准备，如果等泡沫破灭时再才开始采取措施就来不及了。
1.房价下跌的城市越来越多
从2021年开始，中国的房地产市场调整趋势明显加速，在这个过程中，房价下跌的城市数量也在不断增加，而且这些城市不仅限于人口流出较大的三四线城市，也包括了许多省会城市和一线城市。 到2023年，甚至连北上广深这样的一线城市房价也开始下跌，这个趋势在6月份达到了一个高峰，当时全国近100个城市中有超过90个城市的二手房价格出现下跌，创下了历史新高。
这一现象的影响因素有很多，其中一些是长期存在的，另一些则是短期的。比如人口因素，那些人口流出大于流入的城市，房地产市场的供需关系发生了变化，而这种变化无疑会对房价产生影响。
随着经济转型和升级，一些城市的经济发展放缓，对房地产市场的支撑力也相应减弱。同时，银行贷款政策的调整，以及住房贷款压力的增加，也使得购房者的负担加重，进一步影响了房价。 2.大家对楼市预期明显降低
从目前的房地产现状来看，无论开发商还是民众，对楼市的预期都明显降低。根据国家统计局数据显示，上半年我国房产开发投资额下滑了近6%，其中商品房投资额下滑幅度更是达到了9.3%。
同时，房屋新开工面积和竣工面积也出现了明显下降，其中新开工面积降幅更是达到了28.9%。虽然各地方上出台了一些利好政策，但都是短期利好，只能防止房地产市场大起大落，并没有采取大规模的救市措施。那么，为什么会出现这种情况呢？ 首先，国家对楼市的调控力度不断加强，通过限购、限贷、限售等措施限制房地产市场的过热，防止房价过快上涨。这些政策措施使得购房者的购房成本增加，对楼市产生了较大的影响。
其次，随着之前3年疫情影响，以及全球经济的下行，居民收入都受到了不同程度的影响。这意味着，居民的购房能力下降，对楼市的发展产生了抑制作用。
此外，房地产开发商对楼市的信心不足，导致他们不敢投入过多的资金进行开发，这也是房地产投资下滑的一个重要原因。 虽然上面的两大信号表明我国房地产泡沫巨大，未来前景也不容乐观，但房地产作为我国的支柱产业之一，关联了多个行业，比如金融、建筑、建材、家具家电等，国家也不会允许出现大幅下跌，未来各地会使房地产市场保持在稳中有跌的状态，实现房地产的“软着陆”。 提前做好泡沫破灭的准备
或许留给我们普通人在房产泡沫中狂欢的日子真的不多了，我们需要提前做好泡沫破灭的准备。
首先，我们需要谨慎购房，尽量避免过度负债。在这个时期，购房者应认真评估自身的财务状况，尤其是家庭收入和负债情况，如果负债比率过高，可能会面临无法承受的风险。 其次，我们应该考虑将资金分散到其他领域，如股票、债券、黄金等，以降低风险。通过将资金分散，我们可以在保障资产的前提下，降低风险。例如，选择投资一些股票或者债券，以获取稳定的收益。此外，也可以考虑投资黄金，以应对通货膨胀。
此外，家庭应储备一定的紧急资金，以应对可能出现的经济困境。在房地产泡沫破灭前，我们应该储备一定的紧急资金，以应对可能出现的经济困境。这些紧急资金可以用于应对失业、医疗等突发事件，以保障家庭的基本生活需求。对此，你同意吗？同意点赞！
彪悍猫先生 2023-07-26 22:29四川媒体人
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